Le régime micro-foncier, applicable aux revenus fonciers inférieurs à 15 000 € par an, simplifie la déclaration d'impôts pour les propriétaires. Cependant, il est crucial de comprendre quelles charges sont déductibles pour optimiser sa fiscalité et maximiser ses revenus locatifs. Cette liste exhaustive vous guide à travers les principales charges déductibles pour les propriétaires en micro-foncier.
Charges directement liées au bien immobilier
Ces charges sont directement liées à l'entretien et à la valeur du bien immobilier lui-même. Elles représentent des dépenses réelles et justifiables qui contribuent à la préservation et à l'amélioration du bien.
Frais d'acquisition
- Frais de notaire : Incluent les droits d'enregistrement, les honoraires et les émoluments. Par exemple, lors de l'acquisition d'un appartement à Paris pour 300 000 €, les frais de notaire peuvent s'élever à 15 000 €.
- Frais de publicité foncière : Frais liés à la vente du bien, comme les annonces dans les journaux ou les plateformes immobilières. Un propriétaire qui vend sa maison en 2023 pour 250 000 € peut déduire les 500 € dépensés pour les annonces.
- Frais de courtage immobilier : Honoraires versés à un agent immobilier en cas d'achat par son intermédiaire. Un propriétaire achetant un bien en 2023 pour 200 000 € via un agent peut déduire les 3 000 € de courtage.
Travaux de réparation et d'entretien
Ces travaux visent à maintenir le bien en bon état et à prévenir les dégradations. Ils doivent être distincts des travaux d'amélioration qui augmentent la valeur du bien et ne sont pas déductibles.
- Travaux de réparation et de maintenance : Incluent la rénovation de la toiture, la peinture, la plomberie, etc. Un propriétaire qui rénove la toiture de son immeuble locatif en 2023 pour 5 000 € peut déduire cette somme.
- Entretien des espaces verts et des parties communes : Jardins, piscines, etc. Un propriétaire qui engage un jardinier pour 1 000 € par an pour entretenir le jardin de son immeuble peut déduire cette dépense.
- Coûts des fournitures et matériaux utilisés : Coûts des matériaux utilisés pour les travaux de réparation et d'entretien. Un propriétaire qui rénove sa salle de bain en 2023 et dépense 1 500 € pour des matériaux peut déduire cette somme.
Frais d'assurance
- Assurance habitation ou assurance risques locatifs : Couvre les dommages liés à l'incendie, les dégâts des eaux, etc. Un propriétaire qui paie 500 € par an pour l'assurance habitation de son immeuble locatif peut déduire cette somme.
- Assurance responsabilité civile propriétaire : Couvre les dommages causés à un tiers. Un propriétaire qui paie 200 € par an pour l'assurance responsabilité civile peut déduire cette somme.
Taxes et impôts locaux
Ces taxes et impôts sont liés au bien immobilier et contribuent au financement des services publics locaux.
- Taxe foncière sur les propriétés bâties : Taxe annuelle calculée en fonction de la valeur locative cadastrale du bien. Un propriétaire qui paie 1 000 € de taxe foncière en 2023 peut déduire cette somme.
- Taxe d'habitation : Taxe applicable aux logements vacants. Un propriétaire qui paie 500 € de taxe d'habitation pour un logement vacant en 2023 peut déduire cette somme.
- Taxe foncière sur les propriétés non bâties : Taxe annuelle calculée en fonction de la valeur du terrain non bâti. Un propriétaire qui paie 200 € de taxe foncière sur un terrain non bâti en 2023 peut déduire cette somme.
Charges collectives
Si le bien est situé dans une copropriété, des charges collectives s'appliquent et sont déductibles.
- Frais d'ascenseur : Coûts d'entretien et de fonctionnement de l'ascenseur. Un propriétaire qui paie 150 € de charges d'ascenseur par trimestre peut déduire cette somme.
- Frais de concierge : Salaires et charges du concierge ou du gardien. Un propriétaire qui paie 100 € de charges de concierge par mois peut déduire cette somme.
- Frais d'entretien des parties communes : Coûts liés à l'entretien des parties communes de la copropriété. Un propriétaire qui paie 200 € de charges d'entretien par mois peut déduire cette somme.
Frais de gestion locative
Si vous confiez la gestion de votre bien à un professionnel, les frais liés à cette gestion sont déductibles.
- Honoraires de l'agent immobilier : Pour la recherche de locataires, la gestion des loyers, etc. Un propriétaire qui paie 10% du loyer annuel en honoraires de gestion peut déduire cette somme.
- Frais de gestion des loyers : Frais liés à l'encaissement des loyers, au paiement des charges, etc. Un propriétaire qui paie 50 € par mois de frais de gestion des loyers peut déduire cette somme.
Amortissement
L'amortissement est une charge déductible qui permet de compenser la dépréciation du bien immobilier au fil du temps. Il est calculé en fonction de la durée de vie et de la valeur du bien.
Charges indirectes liées à l'activité locative
Certaines charges sont indirectement liées à l'activité locative, mais contribuent à la bonne gestion du bien et à la recherche de locataires.
Frais bancaires
- Frais de tenue de compte bancaire : Pour le compte dédié à la gestion des loyers. Un propriétaire qui paie 10 € par mois de frais de tenue de compte peut déduire cette somme.
- Frais de virement bancaire : Pour le paiement des charges et des honoraires. Un propriétaire qui effectue 5 virements par mois à 2 € par virement peut déduire 10 € par mois.
- Intérêts d'un prêt immobilier : Si le bien est financé par un prêt immobilier. Un propriétaire qui paie 500 € d'intérêts de prêt immobilier par mois peut déduire cette somme.
Frais de déplacement
Les frais de déplacement liés à la gestion du bien, comme les visites de l'appartement ou les travaux, sont déductibles.
- Frais de déplacement pour des visites de l'appartement : Un propriétaire qui se déplace à 30 km de son domicile pour visiter un bien locatif peut déduire les frais de carburant et de péage.
- Frais de déplacement pour des travaux : Un propriétaire qui se déplace à 50 km de son domicile pour superviser des travaux de rénovation peut déduire les frais de carburant et de péage.
Frais d'abonnement
Les abonnements liés à la location, tels que l'Internet, le téléphone ou d'autres services, sont déductibles.
- Abonnements Internet : Un propriétaire qui paie 30 € par mois pour une connexion Internet dans son bien locatif peut déduire cette somme.
- Abonnements téléphoniques : Un propriétaire qui paie 20 € par mois pour une ligne téléphonique fixe dans son bien locatif peut déduire cette somme.
- Autres services liés à la location : Abonnements à des plateformes de gestion locative, etc. Un propriétaire qui paie 15 € par mois pour un abonnement à une plateforme de gestion locative peut déduire cette somme.
Frais de communication
Les frais de communication liés à la gestion locative, comme les appels téléphoniques et les frais d'internet, sont déductibles.
- Frais de téléphone pour la gestion locative : Appels aux locataires, aux artisans, etc. Un propriétaire qui paie 10 € par mois de frais de téléphone pour la gestion locative peut déduire cette somme.
- Frais d'internet pour la gestion locative : Accès à des plateformes de gestion locative, envoi d'emails aux locataires, etc. Un propriétaire qui paie 20 € par mois pour une connexion internet dédiée à la gestion locative peut déduire cette somme.
Frais de publicité
Les coûts liés à la publication d'annonces pour la recherche de locataires sont déductibles.
- Coûts d'annonces sur les sites immobiliers : SeLoger, Leboncoin, etc. Un propriétaire qui paie 50 € par mois pour des annonces sur des sites immobiliers peut déduire cette somme.
- Coûts d'annonces dans les journaux locaux : Annonces papier pour la recherche de locataires. Un propriétaire qui paie 20 € pour une annonce dans un journal local peut déduire cette somme.
Cas particuliers
Charges liées à un logement vide
- Frais de garde-meubles : Pour stocker les meubles pendant la vacance. Un propriétaire qui paie 100 € par mois de frais de garde-meubles peut déduire cette somme.
- Frais de surveillance du logement vacant : Pour éviter les intrusions et les dégradations. Un propriétaire qui paie 50 € par mois pour une surveillance du logement vacant peut déduire cette somme.
Charges liées à un logement loué meublé
- Amortissement du mobilier et des équipements : Pour les meubles et les équipements mis à disposition des locataires. Un propriétaire qui loue un appartement meublé peut déduire l'amortissement des meubles et équipements.
- Coûts de la mise en location meublée : Achat du mobilier, etc. Un propriétaire qui achète des meubles pour un appartement qu'il loue meublé peut déduire ces coûts.
Charges non déductibles
Certaines dépenses ne sont pas déductibles en micro-foncier.
- Frais personnels du propriétaire : Déplacements personnels, nourriture, vêtements, etc.
- Dépenses non liées à l'activité locative : Achat d'un véhicule personnel, voyages, etc.
- Amendes et pénalités : Amendes pour non-respect des règles de location, etc.
Bien conserver les justificatifs de dépenses est primordial pour pouvoir les déduire lors de la déclaration d'impôts. Il est également important de vérifier l'éligibilité de chaque charge auprès d'un professionnel pour s'assurer de ne pas commettre d'erreur.
Le régime micro-foncier offre une simplification administrative, mais une bonne compréhension des charges déductibles est essentielle pour optimiser sa fiscalité et maximiser ses revenus locatifs.
